Lo sviluppatore di Miami Edgardo Defortuna parla della costruzione di condomini nella Magic City

Per decenni, i ricchi acquirenti latinoamericani, che cercavano di nascondere le loro ricchezze al di fuori dei loro paesi d'origine, hanno alimentato il mercato dei condomini di lusso di Miami. Fu Edgardo Defortuna ad aprire loro le porte.

Originario dell'Argentina, Defortuna ha fondato il Fortune International Group negli anni '80, per mediare affari per una clientela latinoamericana e gestire le loro proprietà. Nel corso dei decenni, l'azienda è diventata una delle società di intermediazione di lusso più grandi e conosciute nel sud della Florida.

Alla fine degli anni '90, Defortuna e la moglie Ana Cristina Defortuna portarono le cose al livello successivo aggiungendo una divisione di sviluppo all'azienda. Oggi l'azienda è uno dei più importanti costruttori di condomini a Miami. Il suo portafoglio spazia da enclavi boutique come il condominio Jade Signature progettato da Herzog & de Meuron a Sunny Isles Beach a grattacieli in tutta Brickell e progetti di lifestyle di marca con St. Regis e Ritz-Carlton.

Anche in questo mercato turbolento, l’azienda non rallenta. Un esempio calzante è il progetto intitolato Casa Tua, un popolare concetto culinario italiano che proviene dalla Città Magica. Inizialmente concepito come un grattacielo condominiale di 70 piani destinato agli affitti a breve termine, Fortune a marzo ha presentato piani per costruire un complesso che avrebbe caratterizzato uffici, più condomini e, con i suoi 930 piedi di altezza, sarebbe diventato uno degli edifici più alti di Miami.

Defortuna ha incontrato Commercial Observer in aprile per discutere dei suoi ultimi progetti, un'acquisizione di un condominio da 500 milioni di dollari a Miami Beach che non ha funzionato, e lo stato del mercato di Miami.

Questa intervista è stata modificata per motivi di lunghezza e chiarezza.

Osservatore commerciale: Come sei entrato nel settore immobiliare?

Edgardo Defortuna: Mi sono trasferito qui quando avevo 23 anni, come tutte le cose, quasi per caso, nel senso che mia sorella voleva venire qui a studiare per diventare medico. Mio padre l'ha convinta a non andare mai da sola, quindi mi ha convinto a venire per tre mesi. Sto ancora aspettando il mio ritorno.

Ho visto l'opportunità di puntare al mercato latinoamericano. Nessuno era davvero concentrato su questo in quel momento. Mi sono reso conto che le persone provenienti dal Sud America non venivano servite adeguatamente. Ho collaborato con avvocati e banchieri per rendere loro l'acquisto e la selezione facili e strutturarli nel modo giusto.

Come diresti che è cambiato il profilo dell'acquirente del condominio di Miami da quando ti sei trasferito qui?

Erano 60/40 stranieri-nazionali o 70/30 a seconda della località e del progetto, sempre in maggioranza sudamericani, soprattutto per il nuovo prodotto. Dopo il COVID, ora dall'altra parte siamo più 50/50 o addirittura 60/40. Per il progetto Ritz-Carlton che stiamo realizzando a Pompano Beach, è per l'85% domestico.

Per gli acquirenti stranieri, gli sviluppi sono stati maggiormente guidati dagli investitori. Gli acquirenti domestici di solito cercano case primarie per le famiglie. Ma ci sono molte persone come me che hanno vissuto negli Stati Uniti. Sono un compratore latino o americano?

Hai un sacco di progetti in cantiere. Come vanno i finanziamenti?

Le banche hanno anche notato che la pipeline di progetti multifamiliari è leggermente diminuita a causa dei tassi di interesse più elevati e dei costi di costruzione più elevati. Ciò rende i numeri significativamente più ristretti. I grandi hedge fund e le persone che amano chiamare questi asset per scopi egoistici sono in qualche modo scomparsi dal mercato.

Quindi il finanziamento condominiale è più interessante per alcune banche che capiscono. Cercano esperienza, prevendite, un concetto che gli piace e vedono se la forza della sponsorizzazione in termini di capitale è impegnata quanto loro.

Sono rimasto piacevolmente sorpreso. Il mese scorso due banche mi hanno chiamato e mi hanno detto: "Non dimenticarci, perché siamo sul mercato". La realtà è che le banche devono collocare, quindi cercano solo di scegliere i progetti migliori.

Hai ottenuto prestiti di recente?

Non abbiamo prestiti per la costruzione, non perché le banche non ci siano, ma perché non abbiamo i costi vincolati. Alcuni prezzi sono totalmente fuori di testa.